こんにちは、bybitマスタートレーダーのシュウです。
公私ともに忙しく1か月半ほど休んでいましたが、本日からまたブログを再開します。皆様にとって有益な記事を書いていきますので、ぜひまた読んでいただけると嬉しいです。
復帰1記事目は、不動産投資について解説します。最近、不動産価格が上昇しているとか、不動産投資を勧めるような広告を見かける機会が増えていますよね。しかし、私自身は不動産投資で失敗した経験があり、そんなに簡単ではないことを実体験と絡めながら書いていきますので、ぜひ皆様の参考にしていただきたいです！
なぜ不動産投資が難しいのかについてさっそく解説していきます。
不動産投資の5つの構造的問題
1. 不動産投資会社による高値売りつけの実態
不動産投資会社のビジネスモデルの本質は、物件を市場価格より15〜25%高く投資家に販売することです。業界関係者の分析によれば、2024年の首都圏ワンルームマンション取引において、投資家向け販売価格は実勢価格を平均19.3%上回っていました。つまり、投資家は相場よりも高い価格で購入しているため、損失を被っている状態のスタートになっているのです。
購入時点で既に含み損はその時点で期待値が低いですよね。市場で転売しようとした際に初めて、実勢価格との乖離に気づくケースが典型的です。不動産投資会社はこの話を絶対にしないため、闇を感じる部分ですね。
2. 優良物件は富裕層市場で完結する
不動産投資市場には明確な階層構造が存在します。本当に収益性の高い優良物件は、富裕層や機関投資家のネットワーク内で情報が共有され、一般市場に出る前に取引が完結します。
不動産仲介業者に聞いた話では「本当に良い物件は、一般投資家の目に触れることはありません。我々のネットワークで情報が回り、即座に買い手がつきます」とお聞きしました。つまり、一般投資家に回ってくる物件は、選別プロセスで弾かれた二流・三流の物件である可能性が高いのです。
3. 物件価格の長期下落トレンドと地域格差
「不動産は値上がりする」という幻想は、データによって明確に否定されています。総務省の住宅・土地統計調査によれば、東京都心5区を除く全国の中古マンション価格は、2010年から2024年の14年間で平均12.8%下落しました。
特に地方都市では深刻で、人口20万人以下の都市では同期間に平均23.4%の下落を記録しています。東京都心部においても、価格上昇は港区・渋谷区・中央区など限定的なエリアに集中しており、23区全体では横ばいから微減傾向です。
この背景には、人口減少と世帯数減少があります。国立社会保障・人口問題研究所の推計では、2040年までに全国の世帯数は約11%減少する見込みです。需要の構造的減少により、不動産価格は長期的な下落圧力にさらされ続けます。
不動産価格が上昇しているのは一握りの物件だけなのです。
4. 金利上昇局面における不動産価格の下落リスク
2024年から始まった金融正常化により、日本の長期金利は上昇傾向にあります。不動産価格は金利と逆相関の関係にあり、金利1%の上昇は理論上、不動産価格を約15〜20%押し下げる効果があります。
2024年第3四半期の住宅ローン金利は変動金利で平均0.8%でしたが、2025年には1.5%程度まで上昇すると予測されています。この金利上昇が本格化すれば、レバレッジを効かせた不動産投資家は資産価値の急激な目減りと、ローン返済負担の増大という二重の打撃を受けることになります。
5. サブリース契約の罠：不動産会社が儲かる仕組み
「家賃保証」を謳うサブリース契約といったものが不動産会社との契約で存在します。これは、所有する不動産に人が住んでいなくても家賃を不動産会社が支払ってくれるといった契約で、一見すると投資家にとって安心材料に見えますが、実態は不動産会社に有利な契約構造になっています。
典型的なサブリース契約では、実際の家賃収入の80〜85%が保証賃料として設定されます。つまり、不動産会社は何もせずに15〜20%の手数料を得る構造です。さらに、多くの契約には「2年ごとの賃料見直し条項」が含まれており、市場賃料の下落時には保証賃料も引き下げられます。
国土交通省に寄せられたサブリース関連のトラブル相談は、2023年度だけで2,341件に達しています。
実践的アドバイス：一般投資家が取るべき慎重なスタンス
ここまで開設したように、不動産投資を不動産投資会社経由で行ってしまうと、不動産投資会社が得をして、個人投資家は損をする構造ができています。
逆に言うと、不動産投資で成功するには、業界の深い知識と独自の情報収集ルートが不可欠です。よほど不動産市場に精通しており、自分自身で物件の目利きができ、独自のネットワークを持っている場合を除き、一般投資家は不動産投資に参入すべきではありません。
特に、不動産投資会社の営業担当者の説明を鵜呑みにして購入することは、最も避けるべき行動です。彼らは販売のプロであり、投資家の利益を最優先する立場にはありません。もし不動産投資を検討する場合は、最低限以下の点を独自に検証してください：
- 提示価格と実勢価格の乖離を複数の不動産鑑定士に確認する
- 表面利回りではなく、実質利回り（税金・管理費・修繕費控除後）で評価する
- 周辺エリアの人口動態と賃貸需要の10年トレンドを分析する
- 金利上昇シナリオでのキャッシュフロー悪化リスクを定量的に算出する
分散投資の観点からも、株式市場のインデックスファンドやREIT（不動産投資信託）の方が、流動性・透明性・手数料の面で一般投資家には適しています。
結論：構造的問題を理解した上での慎重な判断を
不動産投資市場には、一般投資家に不利な構造的問題が数多く存在します。高値販売、優良物件の不透明な流通、価格下落トレンド、金利上昇リスク、サブリース契約の不利な条件など、収益を上げる障壁は極めて高いのが現実です。金融的自由を目指すならば、より透明性が高く、参入障壁の低い投資商品から検討することを強く推奨します。
法的免責事項：本記事は情報提供のみを目的としており、特定の投資行動を推奨するものではありません。投資判断は自己責任で行い、必要に応じて専門家にご相談ください。
最後に、私の不動産で失敗した経験により、皆様の損失を回避することができれば幸いです。
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